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トップハート物語(3896)立志伝敢闘編
17/12/17
2011年(平成23年)4月下旬。
 昨日、デイサービス事業の店舗の賃貸を申し込んだ。大きな寿司屋さんの4階建のビルで、仕出し屋もしていたので大きな厨房がそのまま。閉店してからもう半年だと言うが、この地域ではシャッター通りと化していて飲食業として借り手が居ない。
27坪ある1階部分の半分を厨房施設が占めており、借り手はいないのが当たり前。遠方に住んでいた息子が財産の継承者として戻って来たというが、相場やこの経済情勢を知ろうとしないのか知らないのか。
家賃は1階だけで30万円ということだった。しかし、1階だけでは話しに成らないが、2階3階も貸すという。宴会場だ。昔栄えた繁華街の中でエレベータが無い、駐車場が無い。4階には元々当社が担当していた利用者の住居で風呂がある。
その設備を利用しないと、デイは出来ない。しかし、そこに財産継承者の息子が今月引っ越してきたという。
 昨日の、簡単な仲介業者と事前の話しではそこを引き払っても良いという。しかし、中々現実的な感覚には成らないので、困っているという仲介業者の話だった。
 そして、その交渉の結果の連絡があった。私が提示した、45万円の家賃限度額とそのビルの全てにおいてバリアフリーの工事など、大掛かりな改築工事をするので1千万円を超える多額の資金が必要な事、保証金と家賃は全額前払いするとの譲歩に対する返事があったのだ。
 「実は、家賃90万円を提示されました。」
 「それでは、この話は無かった事にして下さい。」
 「1階と2階だったらその家賃でとの話だったのですが。」 
 「お借りした図面はどうしましょうか。」
 「きっと駄目だと言ったんですが。」
 「話し合いはしませんので、そんな値段では、いつまで経っても借り手は無いでしょう。図面はどうしますか?」
 「コピーなので結構です。」
 「そうですか、有難うございます。」
 そう言って電話を切った。
 当社としては、6月決算までに多額の余剰金をどこに使ったらいいのか、再検討する事になった。もうひとつ、大手不動産会社と提携している仲介業者に依頼している物件がある。しかし、その物件の完成引き渡しが来年の9月だ。
まだ1年以上もある。それでは、目的と大分異なっているので何とかしないと行けないと考え始めた。仕事も手につかず、広範囲の物件を検索した。中々出て来ない。近県のデイサービス活用物件を探す。余り無く、やあはり、30日に会う予定の全国展開している事業者に会ってから決断をする事になるのか。
 夢は膨らんで、自分が手を下さなくてもオーナーとして動けないかと思って来た。自分の近くで、自分が管理してと考えていたが、コンサルタントを利用して、一定の収益を目論んでも良いんじゃないかと考えて来た。
つまり、初期投資を自前で賄う事が出来るので、それをもとに物件を借りる。家賃60万円だという。保証金が半年分で1080万円。そこの会社はコンサルタント業もパッケージで、地主から設備付きで施設運営委託を受けていという。転貸になるが、申請から募集、教育など開業後の指導も合わせてパッケージ300万円を、
 「お宅にはノウハウがあるから200万円にして、全ての権利を引き渡してもいい。」
 つまり、初年度の開業投資が人件費を除いた金額が1280万円となる。それに、人件費が上乗せされるのだ。
管理者、看護師、相談員、機能訓練士、調理などの常勤社員が5、6人必要となる。そのほか、介護職員を常勤で賄うにしても合計10人は必要となる。月一人の人件費が30万円で300万円必要となる。そのほか、一般管理費その他が100万円として400万円。資金回収が始まるのが数カ月先になる。運転資金は3000万円が必要か。
その運営に私が直接携わる事は出来ないので、信頼の置けるコンサルタント料金が半月で600万円。
 其のシステムが一旦出来れば、広範囲の展開も夢ではない。400万円回収するためには、一人介護報酬8000円平均として述べ500名。25日稼働として、1日平均20名。30人目標として10名分は利益となる。1日8万円が利益なので25日で200万円。
年間2400万円の経常益となり、次の展開が出来るというものだが。果たして目算通り行くかどうか。勿論、食事代金を貰うのだが、その分を送迎の外部委託費として当てるようにしたい。送迎の余分な車両管理や運転者の人員経費を支払う必要が無い。
 そんな事を考えながら、利用者宅へのモニタリングを2ケースと、施設など3か所を巡って戻って来た。

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